Cómo Ventas utilizó el aprendizaje automático y la IA para crear un plan de cero emisiones netas

Una empresa inmobiliaria comprometida con alcanzar el cero neto adoptó un enfoque más eficiente y pionero.

Ventas, Inc. es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) y una empresa del S&P 500 que ocupa un papel esencial en la economía de la longevidad. Con aproximadamente 1,400 propiedades en los Estados Unidos, Canadá y el Reino Unido, la cartera de la compañía atiende a una población grande y creciente que envejece. Entre sus activos se encuentran comunidades de viviendas para personas mayores, edificios médicos ambulatorios, centros de investigación y centros de atención médica. En 2022, Ventas dio un paso audaz hacia sus objetivos de sostenibilidad: se comprometió a cero emisiones netas de carbono operativas (alcances 1 y 2), que espera alcanzar para 2040.

Ventas utilizó un enfoque innovador para generar hojas de ruta de cero emisiones netas para todas las propiedades bajo el control operativo de la empresa. Aprovechando el poder de la IA (específicamente, una forma de aprendizaje automático avanzado) y el modelado basado en la física, derivó casi 800 planos a nivel de edificio. Estas hojas de ruta están destinadas a guiar a los operadores de edificios a través de pasos específicos para cada uno de los próximos 17 años e incluyen costos estimados y ahorros de costos operativos por la reducción de energía. Incluso sin tener en cuenta los beneficios ambientales y de marketing de las mejoras de la propiedad, se espera que los ahorros operativos estimados de la eficiencia energética compensen en gran medida los costos de implementación.

Brodie Boland, de McKinsey, se sentó con Kelly Meissner, vicepresidenta corporativa de ESG y sostenibilidad de Ventas, para hablar sobre por qué la empresa estableció este objetivo, cómo creó planes para cada edificio y qué se necesitará para lograr una implementación completa.

Esta entrevista ha sido editada para mayor claridad y extensión.

Brodie Boland: En marzo de 2022, Ventas anunció su compromiso de lograr cero emisiones netas de carbono operativas para 2040, superando su objetivo anterior de disminuir las emisiones absolutas de carbono en un 30 por ciento para 2030. ¿Qué te llevó a hacer este compromiso?

Kelly Meissner: Fue la confluencia de varias cosas. Muchos de nuestros inversores se centran en la descarbonización, los riesgos asociados y las implicaciones para el valor para los accionistas a largo plazo. Internamente, teníamos un conjunto de objetivos en los que estábamos trabajando que estaban alineados con el Acuerdo de París, pero queríamos aumentar nuestra ambición. Nos consideramos líderes en sostenibilidad dentro de la industria inmobiliaria, y queremos seguir ahí, porque sabemos que genera valor para nuestros accionistas.

Queríamos entender cómo una cartera de nuestro tamaño y escala podía llegar a cero emisiones netas de una manera rentable. Basándonos en nuestro modelo, creíamos que podíamos lograr cero emisiones netas operativas (alcances 1 y 2) para 2040. Teníamos la ventaja de contar con un conjunto de datos muy sólido para nuestras emisiones de alcance 1 y 2, que hemos construido a lo largo de varios años y que ahora se basa en más del 90 por ciento de datos reales, por lo que nuestro modelo requirió muy poca estimación.

En última instancia, la razón es convincente: se trata de impulsar el valor en nuestra cartera. Nuestro análisis mostró que lograr cero emisiones netas de carbono operativas dará como resultado menores costos de energía y mantenimiento, activos más resistentes, mejor calidad del aire y comodidad de los ocupantes, y mayor atracción y retención de inquilinos y residentes. La junta directiva nos apoyó mucho y anunciamos nuestro objetivo poco después.

Brodie Boland: El enfoque tradicional para descarbonizar los edificios es enviar a un ingeniero a cada edificio para evaluar las condiciones de la propiedad. A continuación, recomiendan medidas de eficiencia y fuentes de energía renovables que podrían implementarse. Hay muchos edificios, lo que hace que ese enfoque tradicional sea limitante. ¿Cómo desarrollaron un plan de descarbonización?

Kelly Meissner: Cuando comenzamos, teníamos alrededor de 800 propiedades bajo nuestro control operativo y, por lo tanto, dentro del alcance de nuestro objetivo. Con los métodos tradicionales, llevaría años y un coste significativo realizar análisis de descarbonización individuales y profundos en tantas propiedades, que, por cierto, son gestionadas por unos 50 operadores diferentes. Por lo tanto, sabíamos que teníamos que adoptar un enfoque innovador y basado en datos para desarrollar vías de cero emisiones netas específicas de cada propiedad para todos nuestros activos.

El tiempo era esencial, porque estamos invirtiendo un capital significativo cada año en nuestra cartera en sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, calentadores de agua, techos y otros equipos que consumen energía en nuestros edificios. Cada año que pasa sin descarbonizar como parte de esos reemplazos de rutina, perdemos una oportunidad y también aumentamos nuestro riesgo regulatorio dada la proliferación de estándares de rendimiento de edificios obligatorios locales y estatales.1 Queríamos empezar de inmediato.

Conocíamos los componentes básicos: necesitábamos descarbonizar nuestros edificios a través de la electrificación y la eficiencia energética, y luego toda la electricidad debía provenir de fuentes de energía 100 por ciento renovables. Pero nuestra pregunta era: «¿Cómo trasladamos esto al nivel del edificio y del equipo de una manera que nuestros operadores puedan ejecutar?»

Brodie Boland: ¿Qué hiciste al final?

Kelly Meissner: Decidimos adoptar un enfoque habilitado por la tecnología. Utilizamos una herramienta que podía crear planos detallados y únicos para cada uno de nuestros aproximadamente 800 edificios. La herramienta utiliza fuentes de datos que incluyen imágenes de satélites, información sobre la radiación solar, las condiciones del suelo, el clima y los modelos energéticos de aproximadamente un millón de edificios. A continuación, proporcionamos los datos que teníamos sobre nuestros edificios para superponerlos. Para algunos edificios, habíamos realizado auditorías energéticas y teníamos una gran cantidad de datos, pero para la mayoría de nuestros edificios solo proporcionamos el tamaño y el tipo de edificio y nuestras últimas facturas de servicios públicos.

Luego, la herramienta aplicó un algoritmo de aprendizaje automático para hacer dos cosas. En primer lugar, produjo el equivalente a una auditoría energética única para cada edificio. Luego creó una descripción detallada de cómo cada edificio podría lograr nuestros objetivos, incluyendo cada paso que teníamos que dar para ese edificio, el costo de ese paso y la energía que ahorraría.

El resultado fue que, en un período de tiempo muy corto, teníamos mapas de ruta detallados para cada uno de nuestros edificios, y pudimos agregar fácilmente estos mapas de ruta en una vista a nivel de cartera. Fue rápido y rentable, lo cual fue genial. Pero lo que es más importante, el aspecto de aprendizaje automático de esta herramienta nos permitió probar muchas hojas de ruta diferentes para cada propiedad y para que la cartera lograra el resultado financiero óptimo.

Brodie Boland: ¿Cuánto tiempo se tardó en obtener los planes iniciales? Y una vez que tuviste los planes, ¿cuáles fueron los siguientes pasos?

Kelly Meissner: Este enfoque analítico avanzado tardó menos de ocho semanas en entregarnos 800 mapas de ruta específicos de cada propiedad en la primavera de 2023. Fue bastante sorprendente. Pero las hojas de ruta son solo una parte de la solución: la otra pieza fundamental es ponerlas en práctica y, en última instancia, integrarlas en nuestros procesos diarios de planificación y gastos de capital.

En consecuencia, después de que obtuvimos las hojas de ruta, hubo mucho trabajo de socialización por hacer, tanto a nivel ejecutivo como de operador. Realizamos seminarios web con los operadores para explicar cómo se desarrollaron las hojas de ruta, compartir ejemplos de hojas de ruta y solicitar comentarios, y hablar sobre cómo van a informar la planificación de capital en el futuro. Todo esto implica una gestión de cambios significativa con nuestros operadores y administradores de propiedades, pero nos hemos beneficiado de ser intencionales al involucrarlos desde las primeras etapas. Y mantendremos una colaboración continua con ellos a lo largo de la ejecución de las hojas de ruta.

Brodie Boland: Tiene sentido que necesitara planos que comunicaran claramente todos los pasos que los operadores de edificios debían tomar. Pero, ¿qué factores fueron los más importantes para su equipo ejecutivo?

Kelly Meissner: Nuestro equipo ejecutivo comprendió los beneficios potenciales del compromiso de cero emisiones netas. Pero, por supuesto, como empresa que cotiza en bolsa, nos centramos en ofrecer valor a nuestros accionistas, que es la lente a través de la cual se ven y evalúan todas las iniciativas. Nuestro equipo ejecutivo necesitaba escuchar el caso de negocio detallado para el enfoque que estábamos sugiriendo, los costos asociados con enfoques alternativos y los costos asociados con el enfoque recomendado. Querían entender lo que estábamos obteniendo por esos dólares incrementales. En otras palabras, ¿cuál es el beneficio para los accionistas?

Debido a que esta información está incorporada en las hojas de ruta, pudimos mostrar tanto los costos como los beneficios de cada acción, y demostrar claramente el valor a largo plazo generado por nuestro enfoque holístico y coordinado.

Brodie Boland: Profundicemos en la cuestión de la gestión del cambio. Más allá de los operadores de edificios, ¿quiénes son las otras partes interesadas y cuáles son los problemas que podrían retrasar la acción, incluso con las hojas de ruta en la mano, si no se aborda activamente la implementación?

Kelly Meissner: Es muy importante recordar que este proceso requiere la participación de toda la pila de nuestras operaciones. Mi equipo colabora con nuestros socios operativos, ejecutivos, equipos de gestión de activos, equipos de planificación y análisis financiero, equipos de contabilidad y equipos de ingeniería de edificios. Todo el mundo está formado sobre estas hojas de ruta, su importancia y cómo se están incorporando a nuestras operaciones diarias.

Brodie Boland: Lo que queda claro de esta conversación es que, aunque se benefició de la magnitud, la velocidad y la complejidad del aprendizaje automático para entregar el plan, también hay un proceso muy humano que tiene que suceder después de eso. ¿Qué deberían tener en cuenta otras empresas inmobiliarias a la hora de implementar incluso el enfoque más optimizado para una vía de cero emisiones netas?

Kelly Meissner: La implementación requiere evaluar todo desde las perspectivas de las diferentes partes interesadas y tratar de asegurarnos de que estamos comunicando, recomunicando y comunicando nuevamente lo que estamos tratando de lograr y por qué. Será un proceso continuo.

Pero ahora que tenemos las hojas de ruta de descarbonización, todos, desde nuestros operadores de edificios locales hasta nuestro equipo interno, están alineados con ese plan, está integrado en nuestra planificación de capital y en la forma en que pensamos sobre cosas como los reemplazos de techos y equipos, y podemos concentrarnos en lograrlo.

Creo que realmente estamos estableciendo un modelo de cómo el sector inmobiliario puede descarbonizarse a una escala que no se ha hecho antes. Este es un modelo de cómo el sector inmobiliario comercial en general va a cumplir con el progreso ambiental que necesitamos.

Fuente: McKinsey & Company